Over ons

Wij zijn Jan & Henny Entjes en zijn de initiators van Canada Resort. Het project Canada Resort zou gebouwd worden naast ons recreatiebedrijf Melody Ranch. Onze ranch is een kopie van een Amerikaanse guest ranch en wordt o.a. gebruikt als groepsaccommodatie.

We wonen op de ranch in een Canadees log home dat casco is opgebouwd door het Canadese bedrijf Lake Country Log Homes en door ons zelf is afgebouwd. Op verzoek van Lake Country Log Homes is Jan nog een aantal jaren intermediair geweest voor de Nederlandse markt.

Op 20-01-2016 ging de projectontwikkelaar van Canada Resort failliet. Het faillissement had grote gevolgen en leverde een wespennest op met meerdere partijen die juridische posities hebben t.a.v. grondposities. 

In onderstaand verhaal vertellen we wat we zoal hebben ondernomen om het project nieuw leven in te blazen. 

Derk Jan Hutten

Project historie

Jan is de initiator van Canada Resort en heeft het ontwikkelingsconcept voor Canada Resort bedacht en uitgewerkt. Henny is de vrouw van de getallen en berekeningen. Samen hebben we Canada Huis BV opgericht, de landbouwgrond aangekocht en de bestemming voor de landbouwgrond laten wijzigen. Wij hebben de vooronderzoeken en de bestemmingsplanwijziging gefinancierd.

Naast de grond die we in Canada Huis BV hadden aangekocht lag nog een extra hectare landbouwgrond. Deze grond was door de gemeente aangemerkt als reserve locatie. Ook voor deze locatie hebben wij de bestemming laten wijzigen. Voordat we dit hebben laten doen zijn we met de grondeigenaar (boer) in onderhandeling gegaan zodat we we recht van eerste koop kregen. De reserve locatie gaf ons de mogelijkheid om het plan Canada Resort ruimer op te zetten en een grote vijver aan te leggen. 

Omdat er veel geld nodig is voor de ontwikkeling van een dergelijk groot project zijn we op 29 juni 2012 een samenwerking aangegaan met projectontwikkelaar HV Bouwontwikkeling BV (Derk Jan Hutten) uit Meppel. De ontwikkelaar financierde de reserve locatie in Hutten Meppel Beheer BV hiervoor leende hij geld van Dunnewind Onroerend Goed BV uit Ommen. Dhr. Dunnewind werd eerste hypotheekhouder en ontving rente.

De ontwikkelaar en wij brachten beiden onze gronden in en we maakten gezamenlijk de kavelindeling voor de 33 recreatiewoningen. Omdat de ontwikkelaar geen geld had om ons in één keer uit te betalen zouden we in 33 porties worden uitbetaald. Het faillissement van de ontwikkelaar heeft er toe geleid dat we werden gedupeerd en uiteindelijk maar 19 porties hebben ontvangen.

Projectontwikkelaar Derk Jan Hutten in Canada

Projectontwikkelaar

In 2010 is Jan samen met de projectontwikkelaar en iemand van het bouwbedrijf naar Canada geweest om het Canadese bedrijf Lake Country log homes te bezoeken. De reis werd gefinancierd door de ontwikkelaar.

In die tijd hield projectontwikkelaar Derk Jan Hutten zich ook bezig met de ontwikkeling van Park Kraggenburg, Leekstermeer en Gasselterveld. Achteraf hoorden we (via de curator) dat ook deze projecten waren gefinancierd met geld van private kredietverstrekkers. 

Zodra de projectontwikkelaar weer een lening aanging kon hij met dat geld weer de rente betalen van een andere lening. Zijn manier van werken had dan ook veel weg van een piramidespel. Op 20-01-2016 is projectontwikkelaar HV Bouwontwikkeling BV door de rechtbank in staat van faillissement verklaard.

De curator gaf in zijn verslag aan dat projectontwikkelaar Derk Jan Hutten grote aantallen geldleningen was aangegaan zonder daar zakelijke zekerheid tegenover te verstrekken en dat er vraagtekens kunnen worden gesteld bij de grote aantallen particuliere financieringen die Derk Jan Hutten heeft verkregen. 

Gevolgen faillissement

  • De ontwikkelaar heeft verzuimd om infra aan te leggen.
  • De kavels zijn niet bouwrijp gemaakt.
  • Er was een verkeerd pompgemaal t.b.v. de riolering aangelegd door Dunnewind Groep Ommen.
  • Gemeente Twenterand eiste dat het verkeerde pompgemaal moest worden verwijderd uit de gemeentelijke groenstrook.
  • De twee modelwoningen kwamen in handen van schuldeisers en konden niet worden verhuurd zonder riool en glasvezel.
  • Het receptiegebouw was niet afgebouwd. 

Modelwoningen

Na het faillissement kwamen beide modelwoningen in handen van kredietverstrekkers. De eigenaren wilden de woningen voor recreatieve verhuur aanbieden maar dat was niet mogelijk omdat beide woningen niet waren aangesloten op de gemeentelijke riolering. De failliete ontwikkelaar had Dunnewind Groep Ommen opdracht geven voor aanleg van een pompgemaal. Dit bedrijf had echter een verkeerd gemaal geplaatst en zich niet gehouden aan de gemeentelijke eisen. 

De jurist van de gemeente gaf richting ons aan dat eigenaar Dunnewind het pompgemaal moest verwijderen uit de groenstrook van de gemeente. Dat zou beteken dat je beide recreatiewoningen kon afschrijven. Jan is toen een gesprek aangegaan met de wethouder en dit resulteerde in een tijdelijke oplossing zodat de modelwoningen konden worden aangesloten op het gemeentelijk riool en voor recreatieve verhuur konden worden aangeboden. 

In 2022 hebben we een eigen pompgemaal geplaatst in onze eigen grond en zijn nu volledig eigenaar van het rioleringssysteem in het project. Dit pompgemaal is goedgekeurd door de gemeente en het oude pompgemaal van Dunnewind is afgekoppeld. Beide Canadese log homes worden nu succesvol verhuurd.

Gevolgen voor kaveleigenaren

Er zijn 26 kavels vastgelegd bij het kadaster die in eigendom zijn van 9 eigenaren. Op alle kavels is de “Algemene Notariële Akte” van toepassing. In deze akte zijn kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden en bijzondere voorwaarden opgenomen.

In artikel 9 is afgehecht dat iedere kaveleigenaar gehouden is de op het kavel te bouwen recreatiewoning (log home) aan te sluiten op de op Canada Resort aanwezige infrastructuur. Op overtreding van deze verplichting staat een boete van 5K en een boete van 100 euro per dag (artikel 12a). In de algemene bepalingen van de akte is ook opgenomen dat de kaveleigenaar de verhuur exclusief via ons (Canada Huis BV) moet laten lopen (of via een door Canada Huis BV in te schakelen verhuurorganisatie). 

Onze BV Canada Huis is eigenaar van de infrastructuur. In de “Algemene Notariële Akte” staat niet vermeld dat Canada Huis BV als eigenaar van de infrastructuur bij faillissement van de projectontwikkelaar de taken van de ontwikkelaar moet overnemen. De aanleg van de infra (in onze grond) zou immers “via het plan” geschieden, dus door de ontwikkelaar, zijnde de partij die de kavels zou verkopen en de kopers daar uiteraard ook voor zou laten betalen.

Het is zoals we weten anders gelopen. De kavels zijn niet verkocht en de ontwikkelaar heeft geen zorg gedragen voor aanleg van de infra. De huidige situatie geldt dan ook als onvoorzien ten opzichte van de bedoelde situatie. De particuliere geldverstrekkers zijn hun geld kwijt en zijn via de curator eigenaar geworden van een aantal grassprietjes in Den Ham waar ze niets mee kunnen. 

Vogelvlucht plan Canada Resort

Eerste stappen na faillissement ontwikkelaar

Het moge duidelijk zijn dat wij niet kosteloos infra gaan aanleggen t.b.v. van de kavels. Als eigenaar van de infrastructuur gaan we pas investeren als we 100% zekerheid hebben dat alle kavels beschikbaar zouden komen voor verkoop. Dit is al uitdaging op zich want het blijkt dat meerde partijen soms financiële belangen hebben bij dezelfde kavels. 

De gefailleerde projectontwikkelaar Derk Jan Hutten is een man die blijkbaar zo ongeveer alles financiert met geld van private geldschieters. Het is geen verassing dat ook de grond (9 kavels) van Hutten Meppel Beheer BV is gefinancierd door een private kredietverstrekker. Deze private kredietverstrekker is dhr. A Dunnewind van Dunnewind Onroerend Goed BV

Aangezien (schuldenaar) Hutten Meppel Beheer BV al een behoorlijke tijd in gebreke is tot nakomen van haar verplichtingen kan eerste hypotheekhouder Dunnewind Onroerend Goed BV overgaan tot het uitwinnen van haar zekerheden.

Onze eerste missie was dan ook om ervoor te zorgen dat dhr. Dunnewind de grond op naam zou krijgen want vanaf dat moment zou de man die alle ellende had veroorzaakt niet langer in beeld zijn. We betrokken dhr. Dunnewind in bouwvergaderingen en bij nieuwe plannen voorwaarde was wel dat hij aan de slag zou gaan om de grond op naam te krijgen. Op 2 mei 2017 hadden wij een vergadering met dhr. Dunnewind (namens Dunnewind Groep Onroerend Goed BV), mevrouw E.H. Dunnewind (namens Dunnewind Grond- en Sloopwerken BV) en de accountant van dhr. Dunnewind. 

In het besprekingsverslag van de accountant is vastgelegd dat Dunnewind Groep Onroerend Goed BV per direct op (2 mei 2017) zou overgaan tot het uitwinnen van haar zekerheden. Met het uitwinnen van haar zekerheden zou Dunnewind Onroerend Goed BV volledig eigenaar worden van de 9 kavels en zou de gefailleerde ontwikkelaar Derk Jan Hutten uit beeld zijn. 

Dhr. Dunnewind hield zich echter niet aan schriftelijke vastgelegde afspraken en heeft tot op heden nog steeds niet de grond op naam. Met als gevolg dat wij bij elke poging die we ondernemen om het project vlot te trekken nog steeds te maken hebben met de veroorzaker van alle ellende. 

Onze advocaat kon voor het stilzitten van dhr. Dunnewind maar twee redenen bedenken. Ofwel hij ziet er geen heil in en laat het erbij. Ofwel hij wacht tot wij er iets van gaan maken en probeert dan alsnog de positie te verzilveren en geld te maken van de kavels.

Initiatieven om het project vlot te trekken

2019

Samen met Provox Planontwikkeling hebben we een alternatief plan ontwikkeld met een nieuw ontwerp recreatiewoning. De bouwpartner die de recreatiewoning zou bouwen was bereid om te investeren in een modelwoning en ook zijn familie was bereid te investeren in een aantal recreatiewoningen. Met dit initiatief had je direct een aantal recreatiewoningen staan en kon verder met de ontwikkeling van de kavels van de kaveleigenaren.

Via de notaris -die destijds de akte heeft gemaakt- werden de kaveleigenaren per aangetekende brief geïnformeerd over de plannen en daarna uitgenodigd door Provox Planontwikkeling voor een informatieavond. Tijdens deze avond zouden de plannen worden toegelicht. Geen van de kaveleigenaren reageerde op onze uitnodiging, met als gevolg dat de investeerder/bouwpartner zich terugtrok!

2020 (eerste poging)

We sturen de kaveleigenaren een aangetekende brief en geven aan dat wij bereid zijn de infra aan te leggen in onze grond zodat de kavels bouwrijp gemaakt kunnen worden. Voor alle duidelijkheid, tot die aanleg waren wij niet verplicht. Zoals bekend zou de gefailleerde ontwikkelaar HV Bouwontwikkeling BV die aanleg verzorgen en zich daartoe jegens kaveleigenaren verplichten. Niet Canada Huis BV dus. In de brief werden twee opties aangeboden:

– OPTIE A (wel een nuts / infra aansluiting)
– OPTIE B (geen nuts / infra aansluiting)

Als de kaveleigenaar de bijgevoegde factuur niet zou betalen kwam deze niet in aanmerking voor aansluiting op de infra in ons eigendom. De kaveleigenaren kregen in deze brief ook de mogelijkheid aangeboden om een gesprek aan te gaan met BuitenLeven Recreatiemakelaar voor de bouw van een recreatiewoning dan wel verkoop van hun kavel. Geen van de kaveleigenaren reageerder op onze aangetekende brief. 

2020 (tweede poging)

In 2020 verkocht Jan de door hem ontwikkelde reserveringssoftware Recronizer aan de BungalowNet Group. De COO van de BungalowNet Group is Karel Lanser. Karel gaf aan dat hij wel wilde proberen om het project vlot te trekken. Als verhuurorganisatie konden zij met de tak ResortNet kaveleigenaren voorzien van een goed verhuurrendement. Hij had ideeën om eerst te starten met de verhuur van luxe glamping tenten.  

Karel Lanser had contact met de gemeente en zocht contact met de kaveleigenaren, die hem weer doorverwezen naar hun vertegenwoordiger Derk Jan Hutten (gefailleerde projectontwikkelaar). Er werd een vergadering belegd op het kantoor van de BungalowNet Group in Zwolle. Ook eerste hypotheekhouder Dunnewind werd uitgenodigd. Uiteindelijk kon ook Karel Lanser de neuzen niet in dezelfde richting krijgen. En de BungalowNet Group besloot dat ze niet langer aan een dood paard gingen trekken.

2021

In 2021 leren we Antonio Selva kennen. Antonio is eigenaar van het bedrijf Moduluxe. Zijn bedrijf was verantwoordelijk voor de bouw van de recreatiewoningen op Park de Zeegse Duinen in Drenthe. Antonio geeft aan dat hij bereid is om een kavel aan te kopen en hierop een modelwoning te bouwen. Zo kan hij zijn product laten zien aan de kaveleigenaren en aan mensen die geïnteresseerd zijn in de woningen van Moduluxe. De woning zal worden gebouwd door Moduluxe Polen die op dat moment ook de recreatiewoningen bouwt op de Park de Zeegse Duinen.

Het doel van Antonio is om de recreatiewoning voor de bouwvakantie van 2021 verhuurklaar te hebben. Dat lukt niet en na de bouwvak van 2021 staat er alleen een casco. De Poolse aannemer blijft uit en als we aan hem vragen waarom er niet verder gebouwd wordt krijgen we te horen dat hij een geschil heeft met Antonio Selva.

We besluiten contact op te nemen met de projectmanager van de Park de Zeegse Duinen en horen dat de eigenaar van de Zeegse Duinen de samenwerking met Antonio Selva heeft opgezegd. Hij werkt nog wel samen met de Poolse aannemer.

Op 25 februari 2022 geeft Antonio Selva aan dat hij vanwege persoonlijke omstandigheden genoodzaakt is om de kavel met casco te verkopen. Hij vraagt aan ons of wij een voorstel willen doen hoe we dit voor beide partijen interessant kunnen maken. Wij mogen dus zijn probleem oplossen. In de praktijk zou het betekenen dat wij zouden moeten investeren in zijn casco, kavel en aanleg infra. 

We zouden Antonio Selva juridisch kunnen aanpakken want op iedere kavel is de “Algemene Akte” van toepassing en in artikel 9 is afgehecht dat iedere kaveleigenaar gehouden is om aan te sluiten op onze infrastructuur. Op overtreding van deze verplichting staat een boete van 5K en een boete van 100 euro per dag (artikel 12a). 

We proberen een juridisch geschil te voorkomen en zijn in overleg om tot een oplossing te komen.

2022

Via via komen we in contact met een grote projectontwikkelaar die in binnen en buitenland succesvolle recreatieprojecten heeft ontwikkeld.  De projecten van deze projectontwikkelaar komen met enige regelmaat voorbij in de bekende lifestyle programma’s op TV. Het bedrijf bouwt o.a. Landal parken en is succesvol in Oostenrijk. De ontwikkelaar gaf aan dat hij interesse had om het project vlot te trekken. Hij wilde echter alleen maar met ons aan tafel en niet met allerlei kaveleigenaren. 

Een onafhankelijke recreatiemakelaar had inmiddels een taxatie gedaan en een vierkante meter prijs vastgesteld voor de kavels die nog ontwikkeld moeste worden. We kregen een budget van de projectontwikkelaar om tegen dit bedrag alle kavels aan te kopen.

Niet veel later kregen we een mail van de projectontwikkelaar. Hij gaf aan dat hij benaderd was door Geert Jan de Jong. Deze persoon had bij hem aangegeven dat hij de onderhandelingen voerde namens de kaveleigenaren. Geert Jan de Jong gaf aan dat hij 50.000 euro per kavel wilde ontvangen. Voor de grond van Hutten Meppel Beheer BV vroeg de Jong 550.000 euro. Met dit bedrag kon Derk Jan Hutten makkelijk zijn schuld aflossen aan eerste hypotheekhouder Dunnewind en hielden hij en  Geert Jan de Jong er nog een leuk zakcentje aan over. 

De projectontwikkelaar was niet gecharmeerd van de actie van Geert Jan de Jong en nam contact met ons op. De projectontwikkelaar gaf aan dat dat hij absoluut niet van plan was om 50.000 euro te betalen voor een kavel die nog bouwrijp gemaakt moest. De actie van Geert Jan de Jong (namens de kaveleigenaren)  leidde er toe dat ook deze projectontwikkelaar zich terugtrok.  

Wie z'n billen brand moet op de blaren zitten

Als je als particuliere kredietverstrekker geld leent aan een projectontwikkelaar dan kan je simpel de waarde van je onderpand laten checken middels een taxatierapport. De kredietverstrekkers die geld hebben geleend aan Derk Jan Hutten vertrouwden echter de gefailleerde projectontwikkelaar op zijn mooie blauwe ogen. 

Geen van de particuliere kredietverstrekkers nam de moeite om even naar Den Ham te rijden en te checken of de kavel al bouwrijp was gemaakt door de projectontwikkelaar en wie z’n billen brand moet nou eenmaal op de blaren zitten. 

Door niet te reageren op al onze initiatieven hebben de kaveleigenaren hun hand overspeeld. Met onwillige honden is het slecht hazen vangen en wij gaan niet langer trekken aan een dood paard, de rek is eruit! Wij onderhouden nu al jaren pro-deo hun kavels gaan daarmee stoppen.

Op de kavels van deze kaveleigenaren krijgt de natuur van ons de kans om zich te ontwikkelen. De natuur komt altijd zijn afspraken na en gaat niet failliet. Onze eigen kavels zullen dan omringt worden met natuur en dat zal bijdragen aan de verhuur van onze eigen recreatiewoningen.

Blessing in disquise

If you say that something is a blessing in disguise, you mean that it causes problems and difficulties at first but later you realize that it was the best thing that could have happened.